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房地产行业研究报告:东兴证券

  2019-10-19来源:网络

  原标题:房地产行业研究报告:东兴证券

DONGXING
SECURITIES
由房产税想到的
陆俊龙东兴证券研究所策略分析师
东方财智兴盛之源
2011年1月
东兴投资策略报告——总统篇
p1www.dxzq.net.cn
核心观点
?房产税的本质是让房产增值。
?中国房价的泡沫衡量应该以城镇居民可支配收入来计算,同时房地产
板块的表现取决于T+1年的房价收入比。
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目录
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美国房产税情况房地产板块的表现规律
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由此次房产税联想到的投资机会
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美国房产税的情况
美国房产税的征收前提:1)土地私有制2)纳税主体的物业必须增值3)房屋估值必须公开透明4)税务使用必须公开透明
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美国房产税情况(二)
1)土地私有制立国之初,政府通过各种方式拥有了大片土地。但是整个十九世纪,政府却把其中的许多卖给了农民以及其他个人。这里的理念是:如果私有,人们就会有更大的积极性投资,从而从土地的使用中获得最大的经济收益,最终将增加整个国家的财富。2)纳税主体物业必须增值美国的房产税均值是1.38%,地方政府拿到房产税之后其中54%用于聘用警察改善治安以及进一步搞好基础设施建设。剩下46%,全部用来改善教育。其中值得注意的是美国公立中小学年度教育的预算全部来自于房产税。而当本地的治安、基础设施以及教育都得到改进的时候,房价则继续水涨船高。如果房价出现下降,那来年地方政府官员就不要干了。
3)房屋估值公开透明居民公选出来的最诚实可信的人作为评估员。一般去居民家中做评估的有两个人,这两个人分别作估值,然后网上公开。如果纳税人有异议,则估值人员必须给出估值理由,如果还不满意,纳税主体可向州政府上诉。
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美国房产税情况(三)
4)税务使用公开透明政府的所有支出都在网上做出公示,纳税主体可以随时上网查询。
中国与美国的对比:1)我们的土地不是私有制,房地产开发商已经缴纳了土地出让金,同样的我们后续本来就给房地产开发商缴纳过了土地出让金,可是现在又让一部分人(少数人)再次每年缴纳一部分税金,这本身就是重复征收。因此不科学。2)我们的房产税是用来平抑房价的,但是美国的房产税证明房产税从来都没抑制过房价,决定房价的真正因素自然还是供需,尤其是居民可支配收入的增长是长期支撑房价的坚强基石。这一税种的真正目地是增加地方政府的收入,平衡地方财政预算,同时在此基础上使得居民的物业财富稳步增值。3)我们的房屋估值以及税务使用都远远做不到公开透明。政务公开的步伐始终缓慢而模糊。
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美国房产税情况房地产板块的表现规律
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由此次房产税联想到的投资机会
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房地产板块的运行规律
从2002年房地产大规模商品化开始到现在,房地产板块只有2年时间整体跑输大盘。根据房地产开工的规律:当年投产,下一年出售来思考,我们预计应该是下一年的房产价格可能超出城镇居民的接受程度而导致投资者对整个行业盈利持续性的担忧。下面我们将就行业盈利能力以及商品住宅价格与城镇居民的可支配收入来验证我们的观点。
03年大幅跑输大盘
25.00%20.00%
30.00%
04年微弱跑输大盘
40.00%
15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%
0.00%10.00%
20.00%
-10.00%-15.00%-20.00%-25.00%
-20.00%
-10.00%
02-12
03-01
03-01
03-02
03-02
03-03
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03-04
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03-08
03-09
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03-12
04-01
04-02
04-03
04-04
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04-09
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04-11
房地产(申万)
上证综合指数
房地产(申万)
上证综合指数
数据来源:Wind资讯
数据来源:Wind资讯
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房地产板块运行规律(二)
时间住宅平均销售价格(元/平方米)20922197254830093132366436544473泡沫点(元/平方米)20542259251227983135367642084580泡沫有无有有无无无无
规律:1)按照收入房价比1:6来计算,02、04、05年有泡沫,房价除了08年跌过之外,其余年份均上涨。2)当年泡沫与否不影响是否跑赢或跑输大盘。但是当年有泡沫的,其行业盈利均处于低谷,因为城镇居民可支配收入撑不住房价。
房地产行业历年盈利能力图
20022003200420052006200720082009
历年房价泡沫表(房价收入比1:6整理)
3)下一年的泡沫预期直接影响当年房地产行业的走势。
数据来源:Wind资讯
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美国房产税情况房地产板块的表现规律
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由此次房产税联想到的投资机会
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投资机会(一)
1)地产板块鉴于我们之前的规律总结,我们可以得出今年房价整体会有泡沫!但是随着房产税、限购令的加强以及保障性住房的大批建设,我们相信2012年的房价收入比预期将回归温和,因此我们认为地产板块可以考虑由低配--》标配。此外,地产整体板块的估值依然在历史底部区域。2)基建以及公共服务板块我们看到美国的经验表明公共服务以及基础设施建设是维持房产税正常有序的必要前提。因此基建产业链以及公共服务类也受益于房产税,尤其是服务于上海和重庆两地的基础设施产业链相关公司以及公共服务的相关公司值得关注。当然,随着房地产税逐渐走向全国的预期,全国范围内的基建以及公共服务相关公司也都会受益。
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谢谢大家欢迎交流
陆俊龙投资策略分析师2011年1月